【毒眼】时代地产：中小型内房股的突围？
深港通开通之后，内地资金开始大量南下，为港股中的优质公司提供更大的乘数效应。
在内地投资者撤出不确定性高的科网股之后，企业盈利能见度高、派息慷慨的内房股俨然成为资金的新宠。
据统计，今年以来内房股板块股价已升逾70%，内房股中的龙头企业如中国恒大及碧桂园等估值已较A股同业水平出现溢价，除中海外、华润置地等上半年跑输大市的股票外，大型股估值继续上调的空间较小，多出的资金势必要寻求更加便宜且优秀的配置。
身处热门行业，如果拥有好的基本面和稳定的快速成长性，那势必将成为下一个资金追逐的标的。若以此为选股的出发点，在港股中小型内房股的名单中，近期股价表现不错的时代地产(1233.HK)绝对是被遗忘的一颗沧海珠。
高质量增长却还是低估值
说起时代地产首先自然要提到公司的业绩，上市以来公司业绩表现着实靓丽。据最新披露的2016年度业绩报告显示，公司业绩继续保持高速增长，录得162.07亿元，同比增长18.8%。公司2016年合同销售金额达到293亿，近五年销售金额复合增长率高达43%，2016年签约建筑面积则达到约247.3万平方米，近五年复合增长率超过35%。在确认收入方面，公司去年获得确认收入162亿元，近五年复合增长率达到50%。
而与行业内具有相似增速的同行相比，时代地产在高速增长的背后，运营状况也比较健康。
融创中国近5年的销售业绩年化复合增长率高达51%，但是在2016年中期上市公司股东应占净利润就同比减少92.3%，险些遭遇盈利“滑铁卢”；而作为龙头企业的中国恒大也一直存在着永续债的问题。
反观时代地产方面，公司近5年来的净利率都能稳定维持在10%以上的水平，盈利能力并没有随着公司扩张而下降。与此同时，公司的财务状况也比较健康，净负债比率也处于下降阶段，目前已从2014年的97%降至2016年的55%，同时下降的还有公司的平均融资成本，目前已经下降至8.32%，低于行业平均水平。
另外，据公开资料可以查到公司的股息回报率逐年攀升，目前已超过6%，高于同行约5%的水平。高速的业绩增长+稳定利润率+高分红，时代地产的公司资质可见一斑。
而在估值方面，若以房地产行业主流的NAV指标测算，按第一上海最新报告预测，公司目前股价相对其每股NAV有接近70%的折让，而中型规模同行股价相对NAV平均折让为61%，考虑到时代地产优秀的运营能力以及良好的成长性，公司股价相对其每股NAV合理的折让率亦应略高于平均水平。
从这个角度来看，公司价值仍处在被低估的状态。
区域性深耕 锋利的双刃剑
时代地产之所以能保持如此好的业绩，主要依靠的是珠三角地区房地产火爆的行情。
近几年深圳楼市的暴涨造就了“深圳地王”-龙光地产(3880.HK)，使得龙光在短短一年时间股价翻倍，成长为一个市值160亿的房地产公司。
根据时代地产日前发布的公告，受益于近期政策对粤港澳大湾区的支持，2017年前6个月集团累计合同销售金额约为人民币170.25亿元，同比增长27.4%。
因为合同销售额对应的结算收入滞后的关系，2016年实现的合同销售大部分或在2017-2018年年报反映，所以上半年的合同销售预计会在2018-2019年反映在公司业绩上。
若延续龙光地产的逻辑，时代地产未来也将有机会实现市值的大幅提升。
虽然时代地产的增长十分迅猛，但是区域型开发商的定位也将成为其维持成长性的一大障碍。
从行业角度来看，房地产行业对中小型公司的机会仍然不多。土地是房地产行业的根本，而目前中国房地产市场已经进入存量博弈时代，土地资源稀缺性凸显，自2016年4月份以来，为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，热点城市陆续出台土地调控措施，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等方面进行限制，拿地门槛提高。
在优质项目上，多是龙头企业以“强强联合”的态势获取，中小房企拿地空间进一步缩小，热点城市地价快速上涨和竞争激烈化。
从上半年的房企合作项目来看，也是大企业合作项目居多。
TOP5房企拿地规模占比持续上升，2015年是5.9%，2016年是11.29%，2017年上半年为17.31%；TOP10房企近三年合计拿地规模分别为8.78%，14.83%和22.57%，也呈现明显上升趋势。
除了拿地门槛增加，从近几年行业集中度的提升速度来看，2016 年地产行业明显进入集中度加速提升时期。据近期方正证券（601901）研报显示，在2017 年前5 个月TOP100 房企的市占率高达59.6%，其中仅TOP3 房企的市占率就达到15.16%。对于时代地产这样的中小型房地产公司来说，长期是否能在龙头的“挤压”中突出重围，目前形势尚不明朗。
回归港股通 多重估值溢价
此前时代地产由于股权集中问题未能及时享受深港通带来的内地资金红利，日前公司已发布公告称相关问题已得到解决，从成交量来看，时代地产由上市至2015年3月中，每月平均成交量约为2720万股，占扣除根据上市规则不计入公众持股量之股份后之已发行股本6.3%，但2015年3月中至今年5月底，每月平均成交量升至5940万股，占上述已发行股本13.7%，反映交投已有改善，近期时代地产股价屡创新高。
预计近期便能通过检讨加入深港通的行列，目前进入港股通中的房地产公司估值均值在8倍左右，而时代地产的市盈率仅在5倍左右徘徊，有了北水的支持后想必能获得相当大的估值溢价。
另外从行业角度来看，港股中的地产龙头中国恒大近期有分拆地产业务在A股借壳上市的意图，若计划顺利启动，想必在推动自身股价上升的同时，也能带动行业继续走高，而像时代地产这样的行业优质股票肯定也会享受溢价效应。
道阻且长，行则将至。时代地产这样的中小型内房股进入深港通后，能否借助“北水”的力量真正完成突围？我们翘首以待。
